Tiefere Einblicke in das Immobilientransaktionsregister

Ein Leitfaden für die Finanzbranche und Geldwäsche Officer

Mit dem Inkrafttreten des Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetzes (FKBG) am 1. April 2024 erlebt die Bekämpfung von Finanzkriminalität in Deutschland eine wegweisende Transformation. Dieses bahnbrechende Gesetz bringt nicht nur signifikante Änderungen in der Organisationsstruktur der zuständigen Behörden, sondern erweitert auch deren Befugnisse erheblich. Das Ziel ist klar: die Effizienz in der Verfolgung von Geldwäsche zu maximieren und die nationale Sicherheit zu erhöhen.
Im Zentrum dieser Bemühungen steht das neu eingeführte Immobilientransaktionsregister, ein Instrument, das für mehr Transparenz im Immobiliensektor sorgt und gleichzeitig eine effektivere Strafverfolgung ermöglicht.

?Was ist das Immobilientransaktionsregister und warum ist es wichtig?

Das Immobilientransaktionsregister ist ein neues Instrument im Rahmen der Finanzkriminalitätsbekämpfung und dient der besseren Transparenz im Immobiliensektor. Angesichts der steigenden Komplexität von Immobilientransaktionen und der damit verbundenen Risiken für Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung ist dieses Register ein entscheidender Schritt zur Verbesserung der Rechtsdurchsetzung und Compliance.

?Datenumfang und Kaufpreisschwelle

Das Register, geregelt durch § 26c Absatz 1 GwG, erfasst Transaktionen, bei denen der Kaufpreis über 20.000 Euro liegt. Diese Kaufpreisschwelle ist nicht zufällig gewählt. Sie soll sicherstellen, dass auch in strukturschwachen oder ländlichen Gebieten, in denen Immobilienpreise generell niedriger sind, relevante Transaktionen erfasst werden.

Im Einzelnen werden folgende Daten in das Register aufgenommen:
Nach Nummer 1 sollen nur Daten erfasst werden, soweit diese von der anzeigepflichtigen Stelle nach dem GrEStG oder dem GwG bereits zu erheben sind.
Hierzu zählen nach § 20 GrEStG u. a.

die Daten des an der Transaktion beteiligten Veräußerers und Erwerbers,
Daten zur Liegenschaft und der Kaufpreis.
Die Informationen über den Namen der Person, die nach der vertraglichen Vereinbarung die Grunderwerbssteuer zu tragen sowie die Angabe zu tätigen hat, ob und um welche begünstigte Person im Sinne des § 3 Nummer 3 bis 7 GrEStG es sich bei der Erwerberin oder dem Erwerber handelt, sind u. a. für die Analysearbeit der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen regelmäßig erforderlich.

?Regionale und soziale Aspekte

Die Kaufpreisschwelle hat auch eine soziale Dimension. Insbesondere in ländlichen Gebieten gibt es eine erhöhte Aktivität von Gruppen und Personen, die den Bereichen „Rechtsextremismus“ und „Reichsbürger“ zugeordnet werden können. Diese nutzen Immobilien für unterschiedliche zweifelhafte Aktivitäten, wie etwa die Generierung von Einnahmen für ihre Organisationen.

?Technische Aspekte und Datenübermittlung

Laut § 26c Absatz 2 und Absatz 3 GwG erfolgt die Übermittlung der Daten nach einem amtlich vorgeschriebenen Datensatz über eine elektronische Schnittstelle. Zuständig für die Übermittlung sind die Gerichte, Behörden und Notare, die nach § 18 Absatz 1 Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) vorgesehen sind.

?EKRN: Identifikations- und Verifizierungsmethoden

Das Register enthält verschiedene spezifische Daten für die Identifizierung der Transaktionsparteien. Neben dem Geburtsort wird auch die einheitliche und kontinuierliche Rechtseinheitsnummer (EKRN) aus dem Transparenzregister für die Identifizierung von juristischen Personen verwendet.

Hierzu regelt das Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetz – FKBG:

Nach Nummer 1 Buchstabe b soll der Geburtsort des an der Immobilientransaktion beteiligten Veräußerers und Erwerbers im Register gespeichert werden. Bei Veräußerern und Erwerbern, die Vereinigungen nach § 20 GwG oder Rechtsgestaltungen nach § 21 GwG darstellen, muss der Geburtsort nicht gesondert erfasst werden, da dieses Merkmal für alle wirtschaftlich Berechtigten durch die Referenz mit der sog. einheitlichen und kontinuierlichen Rechtseinheitsnummer (EKRN) aus dem Transparenzregister abgerufen werden kann. Bei natürlichen Personen ist dieser Weg über das Transparenzregister nicht möglich, sodass hier die Erfassung der des Geburtsorts zum Zeitpunkt der Transaktion erforderlich ist (dies gilt allerdings bereits nach bestehenden geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten gemäß § 11 Absatz 4). Die Erfassung des Geburtsorts dient der eindeutigen Identifizierung der an der Transaktion Beteiligten (Veräußerer/Erwerber).

?Once only Prinzip

Durch die Verknüpfung des Immobilientransaktionsregisters mit dem Transparenzregister über die EKRN wäre es folglich möglich, bei Veränderung die wirtschaftlich Berechtigten von Vereinigungen nach § 20 GwG und Rechtsgestaltungen nach § 21 GwG zum Zeitpunkt der Immobilientransaktion und zum aktuellen Zeitpunkt anzusehen und zu vergleichen.

Eine solche Lösung entspricht dem „Once-Only-Prinzip“, ohne gleichzeitig neue bürokratische Aufwände entstehen zu lassen. Nach diesem Prinzip sollen staatliche Stellen u. a. Daten, welche bereits vorliegen, einfach und sicher austauschen können.

Hinweis:

Die Wirtschafts-Identifikationsnummer nach § 139c AO stellt keine Alternative zur EKRN dar, da diese nur an deutsche Steuersubjekte vergeben wird. So erhalten bspw. ausländische Rechtseinheiten mit Immobilieneigentum, die gemäß § 20 Absatz 1 Satz 2 eintragungspflichtig im Transparenzregister sind, keine Wirtschafts-Identifikationsnummer. Ferner werden unter der Wirtschafts-Identifikationsnummer keine Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten einer in das Transparenzregister eintragungspflichtigen Rechtseinheit erfasst.

?Relevanz für Strafverfolgungsbehörden

Das Immobilientransaktionsregister stellt einen wesentlichen Fortschritt in der Bekämpfung von Finanzkriminalität dar. Es bietet nicht nur eine höhere Transparenz in einem Sektor, der anfällig für Missbrauch ist, sondern erleichtert auch die Arbeit der Strafverfolgungsbehörden erheblich.

Die Herausforderungen liegen nun in der präzisen Umsetzung. Weiterhin ist es wichtig, internationale Standards und Vorgaben, insbesondere der Financial Action Task Force (FATF), im Auge zu behalten.

Für Geldwäsche-Officer und Compliance-Verantwortliche in der Finanzbranche stellt das Register ein zusätzliches, effektives Werkzeug im Kampf gegen Finanzkriminalität dar.

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