Mietspiegel München 2023

Die Besorgnis hinsichtlich des aktuellen Münchner Mietspiegels ist gewaltig, denn die Mietpreiserhöhungen sind so extrem wie nie zuvor. Zahlreiche Chancen wurden in der Vergangenheit versäumt.

Die Bestürzung angesichts des neuen Münchner Mietspiegels ist immens, da die Mietpreissteigerungen so drastisch sind wie nie zuvor. Dennoch sollte man sich darüber nicht wundern: Viele Gelegenheiten wurden verpasst, effektive Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel zu ergreifen. Und nun plant die EU zusätzlich eine Sanierungspflicht für Immobilien. Dies wird nicht nur enorm kostspielig, sondern hat auch verheerende Auswirkungen auf den Mietmarkt!

Die Stadt München hat selbst durch falsche Prioritätensetzung und Inaktivität die Lage weiter verschlimmert. Aus dem rot-grünen Rathaus heraus wurden und werden enorme Beträge für Vorkaufsrechte ausgegeben, um bestehende Mietverträge zu erhalten. Willkürlich werden Mieter mit Steuergeldern geschützt – auch solche Mieter, welche aus finanziellen Gründen den Schutz gar nicht benötigen würden.

Konzept gegen steigende Mieten?

Es gäbe eine effektive Lösung, um das Problem stetig steigender Miet- und Kaufpreise zu beheben: Bauen. Mehr, einfacher und schneller. In dieser Hinsicht ist die Situation jedoch desaströs! Allerdings werden Baufirmen durch das Programm der SoBoN, der sozialen Bodennutzung, aus der Stadt jedes Jahr Stück für Stück vertrieben. In München privat finanzierte neue Wohnungen bauen? Lieber nicht. Deutschland und insbesondere auch München verfehlt jedes Jahr das selbst gesetzte Ziel im Wohnungsbau. Sehen Sie hierzu auch den Vortrag von Michael Mühlmann auf der Münchener Immobilienmesse in München im Jahr 2023 an.

Der Mietspiegel München 2023

Der Mietspiegel für München im Jahr 2023 zeigt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 14,58 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel für München aus dem Jahr 2019 ist dies ein Anstieg um 24,7 Prozent. Der vorherige Mietspiegel wies eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 11,69 Euro pro Quadratmeter auf. Im Vergleich zum Mietspiegel für München aus dem Jahr 2021, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 12,05 Euro pro Quadratmeter aufweist, ist die durchschnittliche Nettokaltmiete im Mietspiegel für München 2023 um 21 Prozent gestiegen.

Im Mietspiegel wird zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen differenziert. Aktuell beläuft sich die Bestandsmiete auf 13,72 Euro pro Quadratmeter (Stand 2021: 11,31 Euro, 2019: 10,97 Euro). Hingegen müssen bei Neuvermietungen im Durchschnitt 16,07 Euro gezahlt werden (Stand 2021: 13,90 Euro, 2019: 13,48).

Rudolf Stürzer, der Vorsitzende der Vermietervereinigung Haus und Grund, ist einer von vielen Kritikern des Mietspiegels. Er behauptet seit Jahren, dass der städtische Mietspiegel aus politischen Gründen ein verzerrtes Bild mit Werten zeichnet, die um 30 Prozent unter dem tatsächlichen Geschehen liegen. Die neuen Zahlen hingegen bezeichnet er als „überraschend realistisch“. Haus und Grund befragt auch seine eigenen Mitglieder und kommt in München auf Basis von 8000 Mietverträgen auf eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,90 Euro. Die Stadt hingegen weicht mit ihren 14,58 Euro nur noch um weniger als zehn Prozent ab.

Gemäß § 558 d BGB müssen qualifizierte Mietspiegel alle vier Jahre neu erstellt und nach zwei Jahren an die aktuelle Marktlage angepasst werden. Der aktuellste Mietspiegel für München wurde im Jahr 2019 erstellt, während der Mietspiegel für München 2021 eine indexbasierte Fortschreibung des Mietspiegels von 2019 darstellt.

Demzufolge wird der Mietspiegel für München 2023 gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erneut erstellt. Die zugrunde liegenden Daten stammen aus einer repräsentativen Zufallsauswahl, die aus dem Melderegister der Landeshauptstadt München entnommen wurde. Für die Kalkulation des Mietspiegels für München 2023 waren laut § 558 Abs. 2 BGB alle frei finanzierten Wohnungen relevant, bei denen zwischen Februar 2016 und Januar 2022 entweder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde oder sich der Mietpreis eines bestehenden Mietverhältnisses verändert hat.

Momentan werden nur Mietverträge berücksichtigt, die innerhalb der letzten sechs Jahre abgeschlossen oder geändert wurden. Außerdem werden geförderte Wohnungen nicht in die Erhebung einbezogen. Dadurch spiegelt der aktuelle Mietspiegel lediglich die Steigerung der Wohnkosten wider und fördert diese sogar noch. Tatsächlich handelt es sich um einen „Mieterhöhungsspiegel“, wie Reiter betont. Um einen korrekten Mietspiegel zu erstellen, müssen alle Wohnungen einbezogen werden – auch jene mit älteren Verträgen zu Preisen von sechs, sieben oder acht Euro pro Quadratmeter.

Stürzer widerspricht der Forderung von OB Reiter, ältere Mietverträge in die Berechnung des Mietspiegels einzubeziehen. Seiner Meinung nach würde dies dazu führen, dass der Mietspiegel von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht und somit nicht mehr als Orientierung für neue Mietverträge oder Mieterhöhungen dienen kann.

Sanierungspflicht: Wohnraum vs. energetischer Zustand

Der Zustand eines Gebäudes in Bezug auf Energieeffizienz ist hauptsächlich den Eigentümern bekannt. Angesichts dessen wurden in der jüngsten Datenerfassung, wie auch schon bei allen neu erstellten Mietspiegeln seit dem Mietspiegel für München 2011, sowohl die Mieter als auch die Vermieter befragt. Dabei wurden neben dem Vorhandensein eines Energieausweises und den darin enthaltenen Kennzahlen auch Fragen zum Modernisierungsgrad des Gebäudes gestellt (etwa vorhandene Wärmedämmung, Art der Heizungssysteme).

Während der Datenanalyse konnte keine Auswirkung des energetischen Zustandes des Gebäudes auf die Mietpreise festgestellt werden, die eine Berücksichtigung eines energetischen Kriteriums im Mietspiegel für München 2023 gerechtfertigt hätte. Daher wurde auch für den aktuellen Mietspiegel die bisherige Annahme bestätigt, dass in München vorrangig erschwinglicher Wohnraum gesucht wird und der energetische Zustand nicht im Fokus steht.

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ISB München Immobilien GmbH
Herr Michael Mühlmann
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